coop.jpgNew York a világ egyik legellentmondásosabb helye. Miközben a világ egyik leggazdagabb városa, nagyon sok a szegény ember és hatalmasak a társadalmi különbségek. A város egyik legszegényebb negyede (Wagner Houses), ahol a háztartások medián jövedelme évi 9 ezer dollár, félórányi sétára található az egyik leggazdagabb negyedtől (Upper East Side), ahol a háztartások medián jövedelme megközelíti az évi 200 ezer dollárt. Kétségtelen, hogy New York a világméretű kapitalizmus (egyik) központja, de a városban hosszú története van a szociális gondoskodásnak és érzékenységnek is. Itt találhatóak a világ legdrágább ingatlanjai, miközben az USA többi részéhez képest magas a szociális bérlakások aránya, számos lakhatási támogatási forma van érvényben és nagyon sok progresszív lakhatási kezdeményezés is innen indult.

A következőkben néhány olyan támogatási és szerveződési formát mutatok be, amely alkalmas arra, hogy megfizethető lakhatást teremtsen alacsony jövedelműek számára. Noha önmagában egyik módszer sem tökéletes (és sok kritika is éri őket, amikre itt most nem térek ki) és egymagában egyik sem képes megoldani sem a magyar, sem az amerikai lakhatási válságot, ezek a megoldások segítenek megelőzni a hajléktalanságot és nagyon sok családnak biztosítanak biztonságos lakhatást. Ezen modellek többsége Magyarországon is bevezethető lenne és segítségükkel sok ember lakhatási helyzete javulna. Ötletekből nincs hiány – most már csak a megfelelő politikai akarat hiányzik.

Állami kezdeményezések

Lakásutalványok (Section 8): Ennek a támogatási formának a lényege, hogy a rászoruló családok lakhatási utalványt kapnak, amit bárhol felhasználhatnak lakásbérlésre – szociális bérlakásban vagy magánalbérletben is. A támogatás összege nem állandó, hanem az adott családra szabott. Mivel a megfizethető lakhatás meghatározása szerint egy háztartás nem költheti teljes bevételének több, mint 30%-át a lakhatás költségeire, a támogatás össze a bérleti díj és a háztartás jövedelmének 30%-a közötti különbségnek felel meg. New Yorkban jelenleg több, mint 83 ezer család lakhatását támogatják ilyen utalvánnyal.

Szociális bérlakások (public housing): Ezeket a bérlakásokat a szövetségi kormányzat építi és működteti, a városi önkormányzatokkal együttműködésben. A lakbér mindig kötött és alacsony és csak a megfelelő rászorultsági (azaz jövedelmi) kritériumoknak megfelelő egyének és családok élhetnek ilyen lakásokban. Noha meglehetősen sok kritika éri a legtöbbször lakótelepi formában működő szociális bérlakás-rendszert, New Yorkban jelenleg a lakosság kb. 5%-a, azaz kb. 400 ezer ember él szociális bérlakásokban, és a legtöbben közülük a leginkább sérülékeny társadalmi csoportokhoz tartoznak (pl. idősek, fogyatékkal élők, nagycsaládosok stb.).

rent.jpgLakbérszabályozás (rent regulation): A lakbérszabályozás lényege, hogy a városi vagy központi kormányzat meghatározza, hogy mennyi lehet az egyes magánlakások bérleti díja (vagyis maximálja azokat), valamint a bérleti díj emelkedését is korlátok közé szabja. New Yorkban először a második világháború alatt vezették be ezt a rendszert, amikor befagyasztották a bérleti díjakat, de Magyarországon már az első világháború alatt is léptettek életbe hasonló intézkedést. A jogszabály szerint addig van érvényben a lakbérszabályozás, ameddig az üresen álló lakások aránya nagyon alacsony (azaz szűk és intenzív a lakáspiac). Ma New Yorkban a bérelt lakások közel 50%-a a lakbérszabályozás valamilyen formája alá esik.

Adókedvezmények: New Yorkban nagy hagyománya van annak, hogy az önkormányzat a magánszektort is ösztönzi a megfizethető lakhatás biztosítására. Ennek elsődleges formája, hogy azok az ingatlanfejlesztők, akik hajlandóak valamennyit engedni saját profitjukból, adókedvezményeket kapnak. Részben az ehhez hasonló intézkedésnek a nyomán indultak el az 1920-as években a munkás-lakásszövetkezetek is (lásd alább). A jelenleg érvényben lévő programban, ha egy fejlesztő az építendő lakások egy meghatározott részét megfizethető lakásként értékesíti, adókedvezményt kap. Egy másik hasonló programban, ha a lakások 20%-a megfelel a megfizethető lakások kategóriájának, akkor az építtető magasabbra vagy nagyobbra építheti az épületet, mint azt az eredeti szabályok megengednék. Ezt a fajta konstrukciót a leggyakrabban amiatt éri kritika, hogy a „megfizethető” lakhatás nagyon tágan van meghatározva, így középosztálybeli családok nagy sikerrel versenyeznek nagyon szegény családokkal a lakások megszerzéséért.

Alulról jövő kezdeményezések

Lakásszövetkezetek (housing cooperatives/housing co-ops): Ebben a konstrukcióban a lakások és/vagy épületek tulajdonosa a szövetkezet (egy nonprofit szervezet), a lakóknak pedig használati joguk van a lakásokra (amely jog a legtöbb esetben örökölhető). Az ún. limited equity cooperative korlátozza azt, hogy egy lakó mennyiért adhatja el használati jogát (minimális „profitot” enged csak). Ezzel a korlátozással hosszú távra biztosítja a lakások megfizethetőségét. A lakásszövetkezetek lényege, hogy a jogi korlátozások mellett, amelyek csökkenti a lakhatás áru jellegét, az épületeket és lakótereket az ott lakók demokratikus módon és közösségi formában igazgatják.

public housing.jpgKözösségi földalap (community land trust): Ez szintén egy jogi és egyben közösségszervezési modell is, amelyben a városi földtulajdont kiemelik a piaci viszonyok közül és közösségi ellenőrzés alá helyezik. A közösségi földalapban lévő földet (amelynek tulajdonosai rendszerint részben az állami vagy városi kormányzat, részben pedig non-profit szervezetek) csak megfizethető lakások fejlesztésére lehet használni. Az épületeket és lakásokat non-profit szervezetek fejlesztik és menedzselik. Az ilyen földön mind bérelt, mind öröklakásokat lehet építeni, a lényeg, hogy a lakások piaci árát korlátozzák, és mindig meg kell, hogy maradjanak a földalap alapító dokumentumában szereplő megfizethetőségi elvárásoknak. A jelenleg New Yorkban létező földalapok nagy részén közösségi kertek működnek (erről részletesebben lásd itt), de több kísérlet van folyamatban annak érdekében, hogy egy az egész városra kiterjedő alapot hozzanak létre nagyon alacsony jövedelmű emberek lakhatásának biztosítására.

Urban homesteading: New Yorkban ennek a gyakorlatnak a gyökerei az 1960-as években kezdődő házfoglalásokra vezethetők vissza, amikor elhagyott, üres épületekbe szegény családok és az ellenkultúra képviselői költöztek be. Az 1970-es években, amikor egyre több lett az elhagyott városi épület, New Yorkban önkormányzati program részeként lehetett lakástulajdont (vagy lakásszövetkezeti használati jogot) szerezni azzal, ha valaki részt vett egy leromlott épület felújításában (ezt nevezik angolul sweat equity-nek, ami szó szerint „izzadság alapú részesedést” jelent). Az önkormányzat bizonyos esetekben akár kedvezményes hiteleket is biztosított a lakásokat felújító háztartásoknak, így olyan alacsony jövedelmű emberek is be tudtak lépni a programba, akiknek nem volt feltétlenül elég tőkéjük a felújítás költségeinek fedezésére.

- Udvarhelyi Tessza